Строительство дома — это приключение и вызов. Начиная с первых вложений, Вы должны понимать, что будут расходы, нервы, необходимость вкладывать свое время, часто закатав рукава и быстро начиная работу. Чем лучше к стройке подойти, чем точнее будут определяться потребности и возможности, тем больше вы будете довольны эффектом, то есть домом вашей мечты.
Дорога до собственного дома начинается задолго до появления на участке экскаватора, ну или символической первой лопаты. За начало мы можем считать момент, когда в первый раз боролись с мыслями: построить дом или купить квартиру побольше? Если вы уже знаете, что хотите строить (потому что будет больше места, дети будут играть в саду, потому что всю жизнь об этом мечтали), Вам предстоит принять несколько ключевых решений.
Содержание
Начинаем с мозгового штурма
Перед началом строительства дома, необходимо внимательно проанализировать свои потребности в жилье. Во-первых, необходим земельный участок, следовательно, необходимо выбрать, где Ваш дом будет стоять, и начать поиски. Во-вторых, нужно описать дом Вашей мечты. Как можно точнее (сколько нужно комнат, ванных комнат, какого размера должен быть гараж и т. д.), одноэтажный или двухэтажный, возможно, в какой технологии будет возведен и как должно выглядеть. Дом строится на долгие годы, поэтому стоит рассмотреть, как с течением времени меняются потребности семьи.
Во-первых, необходим земельный участок, следовательно, необходимо выбрать, где Ваш дом будет стоять
После определения, чего же мы хотим, хорошо бы сравнить желания с возможностями и посмотреть, можно ли позволить себе финансирование нового жилья. Если да, то отлично. Если нет – поищем пути экономии: может вместо трех достаточно две ванные комнаты, возможно метраж здания может быть меньше, может быть, наконец, удастся найти более дешевую дачу? Точное определение собственных потребностей и возможностей, избавит от стрессов в процессе строительства и, тем самым, от риска провала. Ведь стройку возможно придется вести в течение многих десятилетий.
ДЛЯ НАЧАЛА УЧАСТОК!
Вот так: начнем с участка. Не с выбора проекта дома! Потому что здание адаптируется к конкретному участку, который соответствует ожиданиям и требованиям заказчика, указанным в локальном плане или условиях строительства, а не наоборот.
С поиском земли бывает по-разному – одни тратят на это несколько лет и смотрят множество предложений, другие совершенно случайно находят участок мечты, а его вид толкает к принятию решения о строительстве. Другие получают долю в подарок или ее наследуют. Это все упрощает, потому что земля (в зависимости от местоположения и размера) обернется значимыми расходами от нескольких до десятка тысяч у.е. и более. В итоге столько денег останется в их кармане, либо хозяевам придется взять кредит.
Хозяева, которые должны найти землю, осматривают объявления, или едут в область. Это хорошая идея, потому что некоторые продавцы просто прикрепляют к забору или какому-то столбу объявление «Продам» и не рекламируют себя ни в какой другой форме. Задача поиска земли также можно поручить агентству недвижимости, но в этом случае нужно считаться с комиссией – от 1,5 до 4% от стоимости сделки и более (часто платит только продавец). Во время поисков стоит просмотреть каталоги с готовыми проектами, почитать проф. сайты, которые помогут вам точно определить собственные потребности, снизить риск приобретения недвижимости с каким-то недостатком.
На участке площадью 1000 м2 можно построить любой дом и остается еще много места на сад
Самым важным критерием, которые необходимо учитывать при выборе участка, является его местоположение и еще раз местоположение. Это вам расскажет каждый опытный брокер по недвижимости и будет прав. Выбирая участок обязательно прикиньте, удастся ли на нем построить дом, и как. Потому что на 1000 м2 один раз можно поставить дом-близнец, или даже дома в ряд
Все чаще можно увидеть характерно расположенные дома недалеко от центра города – микрорайоны рядовых домов, которые чаще всего локализуются именно на городских территориях, нередко среди уже благоустроенных населенных пунктов многоквартирных домов или в пригородных поселках коттеджей, как правило, имеют хорошее соединение с центром города, недалеко от школ, аптек, детских садов, магазинов и т. д.
а в другом случае 1000 м2 будет мало, под дом для одной семьи. Когда 1000-метровый участок узкий, трудно на нем распланировать удобный одноэтажный дом, а если он находится под лесом, может оказаться, что закон не даст застроить участок из-за необходимости соблюдения минимального расстояния от леса. Поэтому перед покупкой проверяйте план зонирования или, в случае его отсутствия, узнавайте об условиях установки сооружений.
ИДЕАЛЬНЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
Таковыми являются участки квадратные или прямоугольные, близкие к квадрату, площадью около 1000 м2. На такой можно поставить в принципе любой дом. Было установлено, что вариант с въездом с севера является лучшим, т.к. позволяет нам установить с юга вид на сад, покрытый зеленью, и хорошо освещенную солнцем гостиную.
Ценятся плоские, с хорошими грунтовыми условиями. Если мы хотим избежать осложнений, земельный участок должен находиться в зоне обслуживания электрической сети, водопроводной, канализационной, газовой и близко публичной коммуникации: в доступности пешком от автобусной остановки или станции метро. Удобное транспортное расположение обеспечит удовлетворение основных потребностей семьи. Если есть маленькие дети, будем искать участки с хорошим доступом к детскому саду и школе (не только начальной – дети быстро растут!), если в доме будут жить пожилые люди, Вы не должны иметь слишком далекую дорогу до врача или аптеки.
КОГДА ИДЕАЛА НЕТ
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Какие могут быть скрытые дефекты у вашего будущего участка и как их избежать?
Покупая участок под строительство дома, следует руководствоваться скорее разумом, чем сердцем. Мы объясняем, чего и почему стоит избегать.
Большинство участков, выставленных на продажу совсем не идеальные. Хорошие и в то же время доступные по цене участки можно найти в небольших городах или далеко от центров больших городов. Чем ближе к центру города и чем больше мегаполис, тем цена земли выше, и тем сложнее найти свободный кусок земли. Поэтому, если зависли на месте, и должны считать каждую копейку, рассмотрим покупку земельного участка поменьше, и, возможно, с каким-то недостатком: узкий, с домом на снос, без доступа к некоторым удобствам (но электричество необходимо!).
Доступ к электричеству необходим – без него не будет разрешения на строительство или заселение
Например, в столице по аналогичной цене вы можете купить красивый, 1000-метровый участок на своей окраине или немного некрасивого, в три раза меньше,
в плотной застройке, в два раза ближе к центру. Покупатель может решить, что он предпочитает: с одной стороны у нас есть идиллическая сельская местность, мир, большой сад, но и длительные добирания на работу и учебу, и необходимость ездить на машине даже за хлебом и молоком. Второй вариант более шумный, соседи рядом под боком,
садик размера ковра, однако добраться до работы или школы занимает в три раза меньше времени, а до магазина вы можете дойти пешком.
Стоит отметить, что и на довольно «сложном» участке, с помощью архитектора можно поставить часто и очень интересный дом. Каковы наиболее часто встречающиеся трудности? Земельный участок может быть маленьким, узким или бесформенным, без коммуникаций, с неблагоприятными грунтовыми условиями… В большинстве случаев с проблемами можно справиться, например, так:
Участок узкий — таких много, потому что многие поля когда-то были разделены на узкие полосы, а участки, предназначенные для односемейного жилья до Второй мировой войны, обычно были всего лишь в десять метров в ширину (но они были длинными). Сегодня большинство домов с одной спальней спроектированы как отдельно стоящие, на участках шириной около 20 м.
На небольшом участке дом-близнец можно установить также таким образом
В соответствии с правилами, стена здания должна быть отодвинута от границы участка на 3 метра (если без окон и дверей), или 4 м (стена с отверстиями). Если наша область уже, чем 16 м, дом можно спланировать даже полтора метра от границы (слепая стена). На узком участке можно поставить половину дома-близнеца. Вы можете думать о таком, когда по соседству уже такой стоит, или когда сосед имеет законное разрешение на его строительство.
Земельный участок с кривой времянкой-постройкой. Объект, строительство которого не требовало разрешения, например, одноэтажное здание, постройка или гараж площадью застройки, не превышающей 25 м2, можно разобрать после уведомления о намерении сноса в районном городском управлении. Необходимая документация аналогична, необходимой при оформлении строительства: заявка, карта, описание объекта, предусмотренные меры безопасности и т. д.
Разрешение на снос будет необходимо, когда здание на снос выше, чем 8 м; расстояние от границы участка меньше половины его высоты; его внесли в реестр памятников или взят под охрану реставрационную. Покупка объектов из последней категории, то есть внесенных в реестр памятников не рекомендуется.
Такую постройку легко убрать, но снос здания с использованием тяжелой техники занимает несколько дней
Снос осуществляется вручную или с помощью тяжелой техники. Первый вариант стоит выбрать, когда здание является небольшим, и если мы хотим использовать старые кирпичи, дерево. При вводе тяжелой строительной техники, работы продлятся несколько дней.
Земельный участок без доступа к коммуникациям – здесь, как правило, ниже цена при покупке. Когда сети рядом, есть большая вероятность, что можно к ним подключиться. Чтобы быть уверенным, следует обратиться в компании, предоставляющие доступ к коммуникациям, об определении технических условий на подключение к сети. Если в области нет коммуникаций, дело сложнее. Главное — это доступ к сети – если на участок невозможно подключить к электрической сети, вы не получите разрешения на строительство, либо – в режиме подачи – не получим разрешения на заселение.
Остальные коммуникации возможно получить другим способом, или заменить. Воду мы можем получить из собственного колодца или скважины. Сточные воды отвести в септик или, когда грунтовые условия и размеры участка это позволяют, в соответствии с технологическим процессом очистки сточных вод. Без доступа к газовой сети, справиться легче всего, потому что дом можно отапливать несколькими способами: котлом на твердое топливо, электричеством, маслом, газом LPG, с помощью теплового насоса.
СОБИРАЕМ ВАЖНЫЕ ДОКУМЕНТЫ
Перед покупкой земли, безусловно, следует проверить местный план землепользования и застройки. Это очень важно – мы ведь не хотим тратить деньги на дачу, на которой нельзя будет построить! Документы должны рассмотреть также нотариус, у которого мы подпишем договор купли-продажи недвижимости – это действует только тогда, когда будет заключен в форме нотариального акта.
В земельной книге вы найдете информацию о местоположении недвижимости, ее размере, назначении и владельце. Узнаете о нагрузках, например, сервитуте дороги, ипотечных кредитах. Сервитута и ипотека напрямую относятся к недвижимости, например если продавец участка позволил соседу на проезд по ней на тракторе и введена в книгу, как упомянутый сервитут дороги.
Если недвижимость находится на территории с принятом местным планом зонирования, мы узнаем из него, какой минимальный размер участка под индивидуальный дом, а какой под дом-близнец (вы должны быть осторожны, чтобы не купить слишком маленький участок). План представляет собой, как высоко может быть здание, какой процент поверхности должны застроить и какая ее часть должна оставаться биологически активная (то есть, засеянная растениями). Определяет также расстояние дома от улицы, этажность, ширина фасада, иногда, форму крыши и ее цвет. Еще для того чтобы избежать штрафа за присоединение объекта к канализационной сети (если есть такой запрет), а в некоторых крупных городах и курортах есть запрет на использование твердого топлива.
Если для интересующей нас местности не принят план землепользования, необходимо получить решение об условиях установки дома. Ее выдачу может заказать любой, не только владелец земли. В решении мы найдем сведения, аналогичные плану местности.
ПРОЕКТ ДОМА
Если у нас уже есть земля, мы можем искать проект дома, который будет соответствовать нашим предпочтениям, и нашему участку. Выбор готовых проектов большой, их цены варьируются от 200 до нескольких тысяч у.е.
Перед выбором проекта дома вам нужно тщательно проанализировать свои потребности, речь идет о количество помещений, их размер, и т. д.
Готовый проект нужно еще сопоставить с участком (адаптировать), принимая во внимание принципы зонирования или решение об условиях застройки, почвенные условия и т. д. Хозяева могут также заказать индивидуальный проект – молодые архитекторы подготовят его за несколько десятков у.е./м2 и даже дешевле, авторитетные мастерские примут за метр 30-60 у.е.
Оба варианта имеют преимущества. Дом по готовому проекту, скорее всего, кто-то уже построил – его можно таким образом посмотреть в живую, спросить владельцев, какими решениями они довольны, какими нет. В свою очередь, индивидуальный проект-это уникальный, отвечающий требованиям инвестора и наилучшим образом вписан в участок.
КАКОЙ ДОМ СТРОИТЬ?
Современный дом чаще всего имеет площадь сто и более м2 и жилой чердак. Является довольно простым, более компактным (построен на базе квадрата или прямоугольника, с двускатной крышей), тем дешевле его строительство, и что не менее важно – эксплуатация (в основном отопление, за него мы платим почти в течение года).
Дома одноэтажные удобны в использовании – отсутствие лестниц имеет значение для пожилых людей и инвалидов, а также детей. К сожалению, имеют большую поверхность установки и подходят, скорее, на большие участки. На небольших участках возводятся занимающие меньше места дома.
A)
Б)
Широкий одноэтажный дом нуждается в большем месте (а); несколько этажей можно ставить на меньшем участке, но придется бегать по лестнице (б)
Дома с мансардой на данный момент самые популярные – при небольшой поверхности установки обеспечивают большую полезную площадь. Однако, при обустройстве мансарды скосы мешают, а если все равно вам нужно ходить по ступенькам, то может выбрать дом, в котором верхний этаж имеет плоскую крышу?
Все реже и реже строятся частные дома с подвалами. Подвал — это дополнительный этаж, он повышает стоимость строительства, кроме того, трудно хорошо изолировать его от воды. Котельную, кладовую и другие ведущие подсобные помещения (прачечная, гардероб) в домах теперь размещают на первом этаже.
При высоких ценах на отопление и моде на интерьеры полные света, важно расположение здания относительно сторон света. С юга планируется таким образом: много окон, и комнат, в которые мы хотим впустить солнце, например, расположим там гостиную или столовую. С севера окон должно быть мало, это хорошее место для гаража и кладовой.
От внешнего вида здания зависит компоновка интерьера, ведь он влияет на комфорт жизни. Хозяин должен решить, сколько больших помещений нужно, а только потом искать проект дома, который отвечает потребностям. Начнем с определения: сколько нужно спален, сколько санузлов, будет ли кухня открытой или закрытой (сегодня часто создается один интерьер столовой или гостиной), гараж будет встроен в здание или нет и т. д.
Современный интерьер – кухня совмещена со
столовой
Хорошо, если дом можно разделить на ночную зону (спальни) и гостиную. В этих двухэтажных домах с мансардой, дневная зона, как правило, на первом этаже, ночная наверху. Коммуникации (коридор, лестница) должны занимать как можно меньше места. Поэтому последние часто помещается не в отдельной лестничной клетке, но и в гостиной. Причем такое решение – облегчает восприятие шумов, делает разделение на зоны.
Также стоит подумать об интерьере и дизайне в доме в контексте его отопления. Во-первых, чем больше дом, тем более должен быть застекленный, тем меньше за это заплатим. Во–вторых, если источником тепла будет котел на твердом топливе, необходима будет большая котельная – где-то же надо держать дрова. В газовом котле с закрытой камерой сгорания, котельная не требуется. Его можно установить, например, в ванной комнате. В доме с тепловым насосом и механической вентиляцией, не нужно не только котельной, но даже труб! Также стоит иметь в виду, что стоимость постройки дома возрастает не только вместе с его величиной, но и с обустройством его элементов, например, крыши.
Из статьи Вы узнали:
Почему, перед началом строительства дома, необходимо внимательно проанализировать свои потребности в жилье
Почему сначала покупают участок и подбирает для него проект дома, а не наоборот?
Чем руководствоваться при выборе участка?
Стоит ли покупать участок «с недостатками» — узкий, со старым домом под снос или без средств коммуникаций?
Какие документы должны собрать?
На что обращать внимание при выборе проекта дома?
