Какие могут быть скрытые дефекты строительного участка и как их избежать?

Покупая участок под строительство дома, следует руководствоваться скорее разумом, чем сердцем. Потому что восхитившись красотой нового места, мы можем упустить из виду недостатки, которые создадут проблемы при использовании купленной недвижимости, вынудят нас на дополнительные расходы или сделают проживание там менее комфортным. Мы объясняем, чего и почему стоит избегать.

Решение было принято: мы хотим жить в доме. И мы не хотим его купить, а именно построить. Чтобы он был точно такой, как мы мечтали.

Если вы не унаследовали землю после бабушки, или не получили ее от родственников, то сначала мы должны купить соответствующий участок. Основные критерии, которые необходимо учитывать при выборе участка, это его местоположение и возможность постройки на нем такого дома, который наиболее соответствует нашим потребностям и стремлениям.

Но бывает, что определяющей оказывается красота нового места.

Какой он — идеальный земельный участок?

Идеальный земельный участок под строительство, по мнению специалистов и большинства ищущих, это квадратный или близкий к квадрату прямоугольник, площадью около 1000 м2. На таком участке можно разместить, в принципе, любой дом. На участке площадью 1000 м2, который является узким прямоугольником, строительство мансардного дома пройдет гладко, но одноэтажная широкая постройка может оказаться невыполнимой задачей.

Идеальный участок имеет въезд с севера, что позволит расположить дом таким образом, что нуждающиеся в холоде и меньшем количестве света кухня и гараж будут с улицы, а хорошо освещенные гостиные с юга. С запада мы устроим сад, на который откроется вид из больших застекленных окон, в которые не будут заглядывать, проходящий по улице соседи. Кроме того, на таком участке проще всего построить дом энергоэффективным.

Здесь важное примечание для любителей солнца – на террасе с южной экспозицией, летом без, например, маркиз, трудно будет выдержать. Горячие плитки ошпаривают ноги, а под открытым небом может быть жарко.

Идеальное места для участка — плоское, с хорошими грунтовыми условиями, расположенное в пределах досягаемости всех необходимых сетей (электричество, вода, канализация, газ, возможно, телефон). В хорошем районе жить можно даже под лесом. И одновременно близко к публичной коммуникации (автобусной остановки или станции метро), школы (если есть дети), магазина и аптеки.

В плотной городской застройке идеальный участок найти трудно, но на окраинах и в небольших городах его найти до сих пор просто, и это еще долго будет реальным.

Представьте себе, что мы нашли наш идеал. Мы купили участок, а потом оказалось, что идеал не безупречен. И даже имеет большой недостаток.

Недостатки, которые мы описываем, не препятствуют использованию земельного участка и строительства на нем дома. Подвергают, однако, хозяина значительным и ненужным расходам, либо существенно и часто на целые годы снижают комфорт проживания на новом месте.

Список возможных дефектов участка

То что очевидно для специалиста, может ускользнуть из вида менее опытного строителя (покупателя участка). Приведенные ниже примеры не исчерпывают весь список дефектов участков, лишь показывают основные.

1. Далеко от города — довольно большой недостаток строительного участка
2. Дефект участка скрытый в документах
3. Недостатком участка будет чрезмерная близость от водоемов, рек
4. Земельный участок под строительство с видом на многоэтажку
5. Одна дорога совместно с соседями — скрытый дефект земельного участка
6. Узкий земельный участок
7. Участок с уклоном местности
8. Участок с разбуренными, старыми постройками под снос
9. Плохие почвенные условия
10. Земельный участок без доступа к коммуникациям — серьезный недостаток строительного участка

Как избежать покупки участка с недостатком?

Проверять, проверять и еще раз проверять. Повторно смотреть уже выбранный участок и расспрашивать соседей.

Перед покупкой земли следует обязательно проверить книгу кадастра недвижимости и записи местного плана землепользования и застройки. Эти документы должны рассмотреть также нотариус, у которого мы подпишем договор купли-продажи земельного участка. Сделка, переносящая право собственности на недвижимость будет важна только тогда, когда будет заключена в форме нотариального акта.

В земельной книге мы найдем информацию о местоположении недвижимости, ее размере, назначении и владельце. В книге будут сведения об особенностях земельного участка, например, сервитуте дороги, необходимой, когда единственная дорога до участка который мы хотим купить проходит через соседа.

Продавец должен утвердить у нотариуса актуальную выписку по недвижимости (желательно со дня заключения договора). Хорошо также, если в содержании договора купли-продажи, находится заявление текущего владельца, что на момент составления выписки ипотека недвижимости была погашена полностью.

Если интересный нам объект расположен на территории с принятым местным планом зонирования, то мы узнаем из него, какой минимальный размер участка подойдет под крупный частный дом, а какой под дом-близнец (вы должны быть осторожны, чтобы не купить слишком маленький участок).

План предусматривает также, какой высоты здание мы можем построить, какой процент площади можно обустроить и какая ее часть должна оставаться биологически активная (то есть, с растениями). Генеральный план определяет также параметры дома на участке, то есть, например, расстояние от улицы, этажность, ширина фасада, форму крыши, а иногда даже его цвет и цвет стен.

Стоит убедиться в том, что на данном участке вы можете построить такой дом, какой хотите. План может запрещать присоединения вашей территории к канализационной сети (если такая есть рядом) или водоснабжению. Может содержать запрет на использование некоторых видов топлива (например, угля). Определяет также тип здания и то, что в непосредственной близости от объекта могут появиться высотные жилые дома или точки обслуживания, цех или промышленное предприятие.

Что делать без плана местности и без коммуникаций

Если для интересующей нас местности не принят местный план землепользования, то необходимо добиться решения об условиях установки. О ее выдаче может попросить каждый, не нужно быть собственником земли. В выданном документе мы находим аналогичные сведения, как в плане благоустройства. А не имея справку на руках, мы не можем быть уверены, что именно на выбранном участке мы можем построить.

Стоит также обратиться к местной электросети, предприятию водоснабжения и канализации, газовикам, насчет выдачи технических условий на подключение. То, что линия электропередач или газопровод проходят рядом с участком вовсе не значит, что легко с ним и приедем.

Это может быть, например, линия высокого напряжения, а линии низкого напряжения от участка далеко. Выполнение соединений может потребовать сложного перехода через участки соседей, или под дорогой.

Отложим документы. Осталось досконально изучить землю своими глазами. Хорошо, если у нас будет возможность долго изучать участок. Стоит увидеть его во время весенней оттепели, и когда идет снег. В выходные и в течение недели, и в разное время суток. Переговоры с соседями очень важны, ведь они могут предупредить вас о неприятном районе или похвалить отличную школу неподалеку.